Steueroptimierung bei Abfindungen – Teil 6 – Steuern sparen mit Immobilien

Der nachfolgende Beitrage zu dieser Blogreihe soll sich damit beschäftigen, wie man mit Hilfe von Immobilien Steuern auf eine Abfindung sparen kann.

Nochmal einmal zum Hintergrund: Die Abfindung kommt zum regulären Einkommen hinzu und (auch unter Anwendung der Fünftelregelung) durch die Progression steigt der Steuersatz auf das Einkommen (insbes. auf die Abfindung). Das Ziel muss es also sein, das reguläre (restliche) zu versteuernde Einkommen so niedrig wie möglich zu gestalten, um das Maximale aus der Fünftelungsregelung herauszuholen.

Die nachfolgend beschriebenen Maßnahmen wirken sich i.d.R. steuerlich am besten aus, wenn man sie mit weiteren (in der Blogreihe beschriebenen) Maßnahmen kombiniert.

Vermietungsabsicht prüfen

Die Reduktion des zu versteuernden Einkommens mittels Immobilien erfordert regelmäßig Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wer diese nicht hat, sollte also prüfen, ob es sinnvoll ist im Jahr der Abfindung (oder besser im Jahr vorher) eine vermietete Immobilie zu erwerben.

  • Ggf. stand die Überlegung zum Erwerb einer Immobilie ohnehin auf dem Plan.
  • Ggf. gibt es im bewohnte Haus eine nicht genutzte Einliegerwohnung, die man entsprechend umnutzen kann. Vielleicht gibt es ein unausgebautes Dachgeschoss, was man entsprechend nutzen kann.
  • Ggf. setzt man sich mit den Eltern bzgl. vorweggenommener Erbfolge zusammen, um deren Immobilie als eigene einer Vermietung zuzuführen. Ein (ohnehin anstehender) altersgerechter Umbau lässt sich dabei ggf. steuerlich sinnvoll nutzen.

Renovierungskosten vorziehen

Im dritten Teil dieser Blogreihe hatte ich bereits dargestellt, dass es überaus sinnvoll sein kann, wenn man (ggf. ohnehin anstehende) Renovierungskosten für eine/mehrere vermietete Immobilie(n) in das Jahr der Abfindung legt. In normalen Jahren wirken sich die Renovierungskosten „normal“ auf die Progression aus. Im Abfindungsjahr und in Kombination mit der Fünftelungsregelung können sich aber auch Renovierungskosten quasi „fünffach“ auf die Höhe der Steuerbelastung auswirken.

Nochmals der Hinweis bzgl. neu erworbener Objekte: Hier ist innerhalb der ersten drei Jahre an anschaffungsnahen Erhaltungsaufwand zu denken (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). D.h. Erhaltungsaufwendungen, die innerhalb der ersten drei Jahre ab Übergang Nutzen & Lasten 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, wirken sich nicht mehr im Jahr der Zahlung aus, sondern müssen mit dem Gebäude abgeschrieben werden.

Überhaupt ist darauf zu achten, dass Erhaltungsaufwendungen vorliegen und diese nicht zu einer Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus führen (Standardhebung). Außerdem ist darauf zu achten, dass die Handwerker rechtzeitig über die Maßnahme abrechnen, damit der Abfluss noch ins Jahr der Abfindung fällt. Ggf. sollten Zwischenabrechnungen verlangt werden.

Lesenswerte Beiträge zu diesem Themen habe ich u.a. hier und hier gefunden.

Verteilung von Renovierungskosten

Im letzten Teil der Blogreihe hatte ich ausgeführt, dass es nicht immer sinnvoll ist die Fünftelung zu nutzen bzw. dass es Fälle gibt, wo diese letztlich nichts mehr bringt. Daher sollte man stets auch prüfen, ob eine (über mehrere Jahre verteilte) ratenweise Auszahlung der Abfindung sinnvoll ist.

Eine solche ratierliche Auszahlung lässt sich natürlich gut mit länger laufenden Renovierungsmaßnahmen kombinieren. Größere Aufwendungen können gem. §82b EStDV ggf. gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden.

Über §82b EStDV lassen sich aber nicht nur (größere) Renovierungsmaßnahmen mit dem ratierlichen Zufluss einer Abfindung harmonisieren. Im Fall der zusammengeballten Auszahlung der Abfindung muss man sich auch fragen, ob in den Vorjahren bereits größere Renovierungskosten angefallen sind, für die man noch einen Antrag auf Verteilung stellen kann. D.h. wenn hier die Einkommensteuerbescheide insoweit noch nicht bestandskräftig sind, dann bekommt man zwar nicht die vollen Renovierungskosten in das Abfindungsjahr, aber immerhin Teile davon und Kleinvieh macht ja bekanntlich auch Mist. Außerdem kostet diese Maßnahme nichts, weil die Renovierungskosten ja ohnehin schon angefallen sind.

Denkmalschutz-Afa / Sanierungsgebiete

Bei einer unter Denkmalschutz stehenden Immobilie, werden Renovierungskosten regelmäßig sehr teuer, weil das Erscheinungsbild gewahrt bleiben muss. Der Gesetzgeber unterstützt das mit großzügigen Abschreibungsmöglichkeiten – sogar für Selbstnutzer.

Selbstnutzer – §10f EStG:

Wer selbst im Denkmal wohnt, kann zehn Jahre lang neun Prozent der Erhaltungskosten – insgesamt also 90 Prozent der Kosten – in der Einkommensteuererklärung abschreiben.

Vermieter – §7i EStG:

Auch Kapitalanleger können acht Jahre lang jeweils neun Prozent und die restlichen vier Jahre jeweils sieben Prozent steuerlich berücksichtigen.

Sanierungsgebiete – §7h EStG:

Vergleichbare Vorschriften wie für Kapitalanleger im Baudenkmal gibt es auch für Immobilien in sog. Sanierungsgebieten. Auch hier können acht Jahre lang jeweils neuen Prozent und danach jeweils sieben Prozent der „Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen“ steuerlich geltend gemacht werden.

Die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der o.g. Maßnahmen sind komplex und bedürfen in jedem Fall einer Einzelfallberatung. Außerdem ist eine langfristige Planung erforderlich, damit die Maßnahme noch vor dem Abfindungsjahr vollendet ist und die vollen Abschreibungsbeträge mit der Abfindung zusammenfallen.

Aber es besteht in jedem Fall auch hohes Steuersparpotenzial. Auch ein jährlicher AfA-Betrag von 45.000 EUR (z.B. bei Kosten i.H.v. 500.000 EUR) kann über die Fünftelregelung große Auswirkung auf die Höhe der Abfindungssteuer haben. Idealerweise verteilt man aber die Auszahlung der Abfindung auf die Jahre der Sonder-Afa, dann lässt sich die Steuer auf die Abfindung auch ganz vermeiden.

Sonder-Afa für den Wohnungsneubau

Für Baumaßnahmen von 2019 bis 2021 (Bauantrag), hat der Gesetzgeber im neuen §7b EStG für Kapitalanleger eine Sonderabschreibung geschaffen. Wenn die Herstellungskosten nicht mehr als 3000 EUR/qm betragen, dann können in den ersten 4 Jahren Sonderabschreibungen i.H.v. 5% jährlich neben der regulären Afa (2%) geltend gemacht werden. D.h. im Optimum erhält man eine Afa von 7%. Das gilt aber nur bzgl. Herstellungskosten von 2000 EUR/qm, da nur insoweit die Sonder-Afa gewährt wird.

Das ist zwar nicht ganz so viel, wie bei den Baudenkmälern – aber auch diese Beträge können der Fünftelung einen ordentlichen Schub geben oder sinnvoll mit einer ratierlichen Zahlung der Abfindung kombiniert werden.

Disagio / Vorfälligkeitsentschädigung

Kapitalanleger sollten sich aber nicht nur über ihre Abschreibungen Gedanken machen, sondern auch über Ihre Finanzierungskosten

Ggf. will man die Abfindung nutzen, um schuldenfrei zu werden. Hier würde es sich ggf. lohnen bei einer vermieteten Immobilie das Darlehn zu kündigen und sich mit der Bank auf die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu verständigen. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist letztlich nichts Anderes, als die Zinsen, die der Bank entgehen – man kann also sagen, man zahlt die restlichen Zinsen (und Tilgung) jetzt als Einmalzahlung.

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist dann Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, vgl. H 21.2 LStR und BFH v. 06.012.2005. Bei den Vermietungseinkünften kommt es dadurch hoffentlich zu einem möglichst großen Verlust in dem Jahr, in dem die Abfindung gezahlt wird. Insbesondere in Kombination mit der Fünftelregelung lassen sich dadurch signifikant die Abfindungssteuern reduzieren.

Aber nicht nur am Ende des Darlehens gibt es Gestaltungspotential – auch beim Abschluss eines Darlehens kann man Zinsen vorauszahlen. Vereinbart man mit der Bank die Zahlung eines marktüblichen Disagios, dann ist auch dieses im Jahr der Zahlung voll als Finanzierungskosten abziehbar. Es kann von der Marktüblichkeit eines Damnums ausgegangen werden, wenn für ein Darlehen mit einem Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens fünf Jahren ein Disagio/Damnum i.H.v. 5 % vereinbart wird (BMF vom 20.10.2003, BStBl I 2003, 546).

Das Disagio kommt also insbesondere in Betracht, wenn im Abfindungsjahr ein Vermietungsobjekt angeschafft werden soll oder eine Anschlussfinanzierung für ein Vermietungsobjekt vereinbart werden soll Neben dieser Zinsvorauszahlung für das Disago fallen in dem Jahr gleichwohl die regulären Zinsen an, so dass auch hier einigen an Werbungskosten zusammenkommt.

Ehegattenschaukel

Nein – das ist kein Sexspielzeug. Die vermietete Immobilie ist seit (mehr als 10) Jahren im Eigentum des Mitarbeiters. Er hat sie damals günstig erworben und entsprechend niedrig ist seine AfA. Vielleicht hat er sie sogar schon abbezahlt, muss aktuell aber hohe Zinsen für die privat bewohnte Immobilie zahlen. Ggf. entsteht hier zwischenzeitlich sogar ein Vermietungsgewinn daraus.

Hier ist zu prüfen, ob die vermietete Immobilie nicht an den Ehegatten verkauft werden kann. Zwischen Ehegatten geht das grunderwerbsteuerfrei und nach 10 Jahren auch ohne Einkommensteuerbelastung für die Veräußerung. Der Ehegatte erhält höhere Abschreibung (auf den aktuellen Kaufpreis). Dieses Steuersparmodell nennt sich Ehegattenschaukel. Durch geschickte Gestaltung von Darlehensverträgen lässt sich dadurch zudem die Zinsbelastung für die privat bewohnte Immobilie senken und in die Vermietungseinkünfte schieben.

Diese Maßnahme ist ohnehin sinnvoll – die Ersparnis im Zusammenhang Zusammenhang mit der Abfindung und der dortige Fünftelungsschub können aber eine zusätzliche Motivation sein, dieses Thema anzugehen.

Hinweis: §35a / §35c EStG

Ohne Auswirkung auf die Höhe des Steuersatzes sind die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen (§35) oder die Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei eigenen Wohnzwecken (neuer §35c). Hier erfolgt eine direkte Minderung der festgesetzten Steuern – unabhängig vom Steuersatz. Mangels Auswirkung auf die Progression, lässt sich hier folglich auch keine steuerliche Outperformance mittels der Fünftelregelung erzielen.

Fazit

Mit Immobilien lassen sich also bzgl. der Abfindungen/Entschädigungen ordentlich Steuern sparen, wenn man es richtig anstellt – insbesondere, wenn man ohnehin vor hatte Geld in Immobilien anzulegen. Der obige Beitrag i.R.d. der Artikelreihe konnte hierfür hoffentlich ein paar Anregungen geben.

Die aufgezeigten Modelle sollten mit anderen Optionen verglichen werden – d.h. man sollte ein paar Steuer-Simulationen durchrechnen. Ein Abfindungsrechner bietet eine gute Ausgangsbasis. Wer sich das nicht zutraut, der geht zu seinem Steuerberater – aufgrund der Grundkomplexität (insbesondere bei o.g. AfA-Modellen) ist das ohnehin zu empfehlen. Oder man geht direkt zu einem Spezialisten für das Thema „steuerliche Abfindungsberatung“.

Ausblick

Hat jemand weitere Ideen, zum Steuern sparen mit Immobilien? Dann bitte Mail an mich – ich werde den Beitrag dann aktualisieren.

Im nächsten Teil der Beitragsreihe werde ich mich mit den Optimierungsmöglichkeiten rund um gewerbliche/selbständige Einkünfte auseinandersetzen.

Übersicht aller Beiträge zu dieser Reihe